Quels sont les défis du marché immobilier à la rentrée de septembre 2024 ?

Il est prévu que la rentrée immobilière de septembre 2024 soit marquée par l'incertitude. Le marché immobilier traverse une période cruciale entre l'augmentation des taux de prêt, l'évolution des prix de l'immobilier et les villes les plus recherchées par les investisseurs. CENTURY 21 vous offre une étude approfondie des tendances actuelles et des stratégies à mettre en place pour concrétiser vos projets immobiliers cette rentrée.

Au début de septembre 2024, le marché immobilier français est marqué par des fluctuations variées. Suite à une période de stabilité relative en 2023, les premiers mois de 2024 ont été marqués par des augmentations modérées des prix de l'immobilier dans certaines régions et une stagnation dans d'autres. Le mois de septembre présente une légère reprise des transactions, en particulier dans les grandes villes telles que Paris, Lyon et Bordeaux, où la demande demeure solide malgré des conditions de financement plus rigoureuses.

Est-ce que c'est le bon moment pour acheter une maison ? Est-ce le moment de vendre un bien immobilier 20-24 ? Immobilier, où investir ?

Selon les données de CENTURY 21, les prix des logements anciens ont connu une augmentation moyenne de 2,1 % sur une période d'un an. Toutefois, cette moyenne dissimule de grandes inégalités régionales. À Paris, par exemple, les prix restent en hausse, avec une moyenne de 11 400 € le mètre carré, tandis que certaines villes moyennes connaissent une baisse des prix, telles que Nancy (-1,2 %) ou Le Mans (-0,8 %). Malgré une légère diminution par rapport à l'année précédente, le volume des transactions demeure élevé. Dans les 12 derniers mois, l'INSEE a enregistré environ 1 million de transactions immobilières, ce qui représente une diminution de 3 % par rapport à 2023. Cette diminution est principalement due à des critères d'accès au crédit plus rigoureux, en particulier en raison de l'augmentation des taux.

Quel taux de crédit immobilier ?

En cette rentrée 2024, les acheteurs font face à un défi majeur : la hausse constante des taux de prêt immobilier. Après des taux historiquement bas pendant plusieurs années, la Banque Centrale Européenne (BCE) a commencé à augmenter les taux directeurs afin de combattre l'inflation, ce qui a entraîné une hausse des taux d'intérêt des prêts immobiliers. Le taux moyen d'un prêt immobilier sur 20 ans est de 3,8 % en septembre 2024, alors qu'il était de 2,5 % un an auparavant. Les taux élevés ont un effet direct sur la capacité d'emprunt des foyers. Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur une durée de 20 ans, les mensualités augmentent de 1 058 € à 1 187 €, ce qui représente une augmentation de près de 130 € par mois.

Devant cette situation, les banques ont commencé à faire preuve de plus de sélectivité dans l'octroi de prêts. Les critères d'attribution se sont renforcés, avec un niveau d'endettement maximal fixé à 35 % des revenus des foyers, et une demande de plus en plus fréquente d'apport personnel, souvent de 10 à 20 % du montant total du projet. L'accès à la propriété est rendu plus difficile pour les primo-accédants, ce qui pousse certains acheteurs potentiels à revoir leurs projets ou à différer leur acquisition.

Quelles sont les villes les plus prisées en cette rentrée 2024 ?

Le marché immobilier en France demeure caractérisé par de grandes disparités géographiques. Certaines villes restent à la pointe de l'attraction des investisseurs et des acheteurs, tandis que d'autres ont du mal à séduire. En septembre 2024, les villes les plus recherchées sont Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes, principalement en raison de leur dynamisme économique, de leur qualité de vie et de leur offre culturelle. Paris demeure une destination fiable malgré des tarifs élevés. Une demande internationale, des projets d'urbanisme ambitieux et une offre restreinte soutiennent le marché parisien. Il est particulièrement apprécié dans le 16e arrondissement, le Marais et les quartiers proches du canal Saint-Martin.

Lyon, connue sous le nom de « capitale des Gaules », jouit d'une position stratégique au carrefour de l'Europe, d'une activité économique dynamique et d'une affluence d'étudiants. En moyenne, les prix y sont de 5 500 € par mètre carré, avec des quartiers tels que la Presqu'île et la Croix-Rousse très prisés.

Bordeaux continue de séduire grâce à son cadre de vie plaisant et à sa proximité avec la côte atlantique. Sur une année, les prix de la ville ont augmenté de 4 %, avec un prix moyen de 4 800 € par mètre carré. La transformation des quartiers de Saint-Michel et des Chartrons est en cours et attire de nombreux investisseurs.

Finalement, Nantes, avec un coût moyen de 4 200 € par mètre carré, est en plein essor. La ville attire l'attention en raison de son croissance économique rapide, de son héritage historique et de son engagement envers la transition écologique. Le quartier de l'île de Nantes est très populaire.

Quel est l'impact de l'inflation sur le marché immobilier ?

L'inflation demeure un élément essentiel à considérer afin de saisir les évolutions du marché immobilier à l'approche de la rentrée 2024. En raison d'une inflation annuelle proche de 4 %, les dépenses liées à la construction et à la rénovation ont connu une augmentation notable, ce qui a un impact sur les prix des biens immobiliers neufs et anciens. Lorsque les prix des matières premières et de la main-d'œuvre augmentent, les promoteurs immobiliers sont confrontés à des marges réduites, voire négatives, sur certains projets. Il y a eu des retards ou même des annulations sur certains chantiers, ce qui restreint l'offre de logements neufs et stimule les prix du marché.

Selon les acheteurs, l'augmentation de l'inflation entraîne une diminution du pouvoir d'achat immobilier. Malgré l'augmentation des prix, les salaires ne sont pas toujours au même rythme, ce qui limite la capacité des ménages à investir dans l'immobilier. De plus, l'augmentation des dépenses liées à l'entretien et à la rénovation des biens peut dissuader certains acheteurs de s'investir dans des projets de rénovation. Les investisseurs subissent aussi des conséquences. Alors que l'immobilier demeure une alternative à l'inflation, les bénéfices locatifs sont susceptibles de baisser en raison de l'augmentation des prix d'achat et des dépenses liées à l'entretien des biens. Toutefois, en raison de l'incertitude économique, l'immobilier demeure intéressant pour ceux qui souhaitent se prémunir contre l'inflation, en particulier en investissant dans l'immobilier locatif.

Comment se comportent les primo-accédants face aux nouvelles conditions du marché ?

La rentrée s'annonce difficile pour les nouveaux arrivants. Ces derniers font face à un ensemble d'obstacles qui compliquent l'accès à la propriété. Leur parcours d'achat est rendu plus complexe par la hausse des taux de prêt immobilier, l'augmentation des prix de l'immobilier dans les grandes villes et la rigidification des conditions d'octroi de crédit.

Une enquête récente de l'Observatoire Crédit Logement/CSA a révélé une baisse de 15 % du nombre de primo-accédants par rapport à 2023. Cette diminution est due à une diminution de la capacité d'emprunt en raison de l'augmentation des taux et à des exigences plus rigoureuses en matière d'apport personnel. Plusieurs primo-accédants sont contraints par les prix élevés des métropoles à se tourner vers des villes moyennes ou des zones périurbaines, où les prix sont plus accessibles.

Toutefois, il reste encore des possibilités pour les primo-accédants, en particulier en bénéficiant des mesures d'aide à l'achat telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou les subventions locales. En outre, le neuf, même s'il est plus coûteux à acquérir, peut proposer des avantages fiscaux intéressants, tels que la réduction de la TVA ou l'exonération de la taxe foncière pendant les premières années.

Quels sont les conseils pour investir dans l'immobilier en 2024 ?

Il est essentiel d'adopter une stratégie bien pensée et adaptée aux conditions actuelles du marché pour investir dans l'immobilier en 2024. Nous vous proposons quelques recommandations de nos conseillers CENTURY 21 afin de réaliser votre investissement cette année :

• La diversification géographique est primordiale afin de ne pas focaliser son investissement dans une seule région. Pensez à investir dans des nouvelles villes ou des quartiers en pleine transformation qui présentent un potentiel de valorisation prometteur. Par exemple, des régions telles que Rennes ou Montpellier, où les tarifs restent abordables, pourraient présenter de grandes possibilités de croissance à moyen terme.

• Lorsque les taux d'intérêt augmentent, il est essentiel de prendre soin de son dossier de financement. Veillez à fournir un apport personnel solide et à restreindre votre niveau d'endettement. N'hésitez pas à faire jouer la compétition entre les banques afin d'obtenir les conditions de prêt les plus favorables. Investir dans le logement : L'investissement dans le logement demeure une option attrayante, en particulier dans les grandes villes où la demande de logements est élevée. Il est préférable de choisir des quartiers bien desservis par les transports en commun et proches des services.

• Profiter des villes étudiantes pour investir : Le marché locatif est dynamique dans les villes universitaires telles que Toulouse, Lille ou Grenoble, surtout en septembre, quand les étudiants sont à la recherche de logements. En général, dans ces villes, l'investissement dans des petites surfaces, telles que les studios ou les T1, est considéré comme une valeur sûre.

• Investir dans l'immobilier ancien, même si cela implique souvent des travaux de rénovation, peut représenter des possibilités d'achat à des prix plus avantageux. En outre, différentes mesures fiscales telles que la loi Malraux ou le dispositif Denormandie offrent des avantages fiscaux intéressants pour la rénovation de biens anciens dans certaines régions.

• Amélioration des performances de location : Afin de tirer le meilleur parti de votre investissement locatif, pensez à la location meublée, qui propose généralement des loyers plus élevés que la location nue. En outre, le système fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) offre une fiscalité favorable.