Vente d’un local commercial : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Vous aimeriez vendre votre local commercial ? Sachez qu'il est nécessaire de fournir à votre acheteur plusieurs diagnostics immobiliers lors de la signature du compromis de vente. CENTURY 21 vous donne tous les détails.

La vente d'un local commercial nécessite, tout comme la vente de bâtiments résidentiels, la réalisation de plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. C'est une série de tests effectués par un expert en diagnostic pour repérer d'éventuels problèmes administratifs ou sanitaires, ainsi que certains risques liés au bien que vous vendez.

Pour la vente d'un local commercial, il existe 6 diagnostics obligatoires :

• Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) tertiaire :

Le DPE tertiaire est un diagnostic de performance énergétique centrée sur les bâtiments à usage tertiaire tels que les commerces, les bâtiments publics et les bureaux. Il implique d'évaluer la qualité énergétique du bien mis en vente en lui attribuant une note de « A » à « G », « A » représentant la meilleure qualité énergétique et « G » la moins bonne. Le diagnostic de performance énergétique tertiaire se base sur l'étude de l'activité et des consommations d'énergie réelles du bâtiment. À la différence du DPE traditionnel, il n'est pas basé sur la surface habitable, mais plutôt sur la fonction thermique. Le DPE tertiaire est plus complexe qu'un DPE classique et nécessite l'intervention d'un diagnostiqueur professionnel qualifié pour réaliser ce genre de diagnostics. En cas de déperdition énergétique importante du bâtiment mis en vente, cela pourrait bien sûr avoir un impact sur le prix de la transaction.

• Le diagnostic amiante, si le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 :
  

Il est nécessaire de réaliser un diagnostic qui indique l'absence ou la présence d'amiante dans les locaux commerciaux uniquement si le bâtiment a été érigé avant le 1er juillet 1997. Effectivement, la présence de matériaux contenant de l'amiante dans un espace commercial constitue un danger pour la santé des employés qui y exercent leur activité. Il est important de souligner que lorsque l'absence d'amiante est confirmée, le diagnostic n'a pas de limite de validité.

• Le diagnostic termites, obligatoire dans certaines zones géographiques :
  

Les diagnostics termites ont pour objectif d'informer les acheteurs de la présence éventuelle de parasites dans les locaux commerciaux. Toutefois, elle ne concerne que les immeubles situés dans les zones délimitées par des ordonnances préfectorales : tout dépend de la commune où se situe le bien. Pour savoir si un diagnostic termites est nécessaire, contactez le service d'urbanisme de votre ville ou renseignez-vous auprès de la préfecture.

Sur le même type de sujet, pour la mérule (champignon dévoreur du bois), il n'y a pas d'obligation de diagnostic, même si cela a déjà été évoqué dans le cadre de la loi ALUR de 2014. Il convient cependant d'être attentif à savoir s'il y a un problème dans la zone géographique dans laquelle se situe le local, et de réaliser un diagnostic pour s'assurer que le problème n'existe pas.

• Le diagnostic Loi Carrez si le local commercial se situe dans une copropriété

Le métrage loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un local commercial pour tous les biens situés en copropriété, quelle que soit leur année de construction. Soyez vigilants : en cas d’erreur de plus de 5 % dans le métrage, l’acheteur a la possibilité de négocier une réduction du prix du bien.

• Le diagnostic Etat des risques et pollutions

La documentation des diagnostics réalisés lors de la vente de locaux commerciaux doit également comporter un État des Risques et Pollutions. Ce diagnostic immobilier informe les acquéreurs des risques naturels et techniques et des risques liés à la contamination des sols dans la zone où est situé le bien : inondations, avalanches, incendies de forêt, exposition nucléaire, glissements de terrain, tremblements de terre, risques techniques, exposition au radon... Le diagnostic de l'état des risques et pollutions n'est obligatoire que si votre local est situé dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou techniques prévu par décret et si le niveau d'activité sismique est de 2, 3, 4 ou 5, ou s'il s'agit de radon ou dans une zone de radon de niveau 3 (le plus élevé). Pour savoir si votre propriété est en zone à risque et obtenir un rapport de risque et de contamination, consultez les sites https://www.georisques.gouv.fr/ ou https://errial.georisques.gouv.fr/

• Le diagnostic d’assainissement non collectif (ANC)

Le diagnostic assainissement non collectif (ANC) affectent uniquement les biens en copropriété non raccordés au réseau public et collectif d’assainissement. Ce diagnostic vise à prouver la conformité de l'ensemble du système sanitaire qui assure la collecte, le transport, le traitement et l'évacuation des eaux usées domestiques. Si vous devez réaliser ce diagnostic, merci de contacter le SPANC (Service Public Non Collectif d'Assainissement), le service de l'administration territoriale qui inspecte votre établissement.

Veuillez noter que du point de vue de l'accessibilité, l'établissement est un ERP (établissement d'accès au public). Il doit également être accessible aux personnes handicapées. Les règles et normes varient selon le type d'activité et le nombre de personnes pouvant participer en même temps. Si le matériel n’est pas aux normes, des diagnostics doivent être réalisés, ce qui peut s’avérer coûteux et nécessiter une négociation.

Le diagnostic « Etat des nuisances sonores et aériennes » s'applique aux bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels ou à usage mixte (c'est-à-dire si le bien comprend des locaux commerciaux et des appartements) et qu’il est situé dans une zone de bruit définie par un Plan d’exposition aux bruits des aérodromes.

A savoir : Veuillez noter que seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut effectuer les diagnostics requis lors de la vente d'un bien immobilier commercial. Ce diagnostic est indispensable pour éviter tout doute sur le prix négocié avec l'acheteur.

Attention : En cas de non-respect des obligations légales en matière de diagnostic immobilier, l'acheteur a le droit de demander la rétractation de la vente.

Vous souhaitez plus d'informations ? Contactez-nous ?

CENTURY 21 Espace Conseil

250 avenue de Laon 51100 REIMS

03.26.02.21.21

espace.conseil@martinot-immobilier.fr